En bref. Par prudence, oui, si vous avez un numéro SIREN. La fiche de l’administration fiscale pour les loueurs en meublé (septembre 2026) écrit que les bailleurs assujettis dont les loyers sont exonérés de TVA « devront recevoir des factures électroniques », s’ils ont un SIREN. Elle rappelle aussi qu’un particulier qui loue son bien est présumé non assujetti, sans dire si cela vaut pour un LMNP en location classique : l’administration ne tranche pas ce cas. Une plateforme gratuite pour recevoir ne coûte rien et vous couvre. Vous n’avez rien à émettre pour vos loyers, sauf en para-hôtellerie et dans certaines résidences de services (à partir du 1er septembre 2027).
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Votre situation en un coup d’œil
En clair : meublé classique sans services : rien à envoyer pour vos loyers. Par prudence, si vous avez un numéro SIREN, ouvrez une plateforme gratuite pour recevoir. Avec au moins 3 services sur 4 (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil), à partir de septembre 2027, vous devrez aussi envoyer des factures électroniques à vos clients pros, et envoyer aux impôts le total de vos locations à des particuliers (l’e-reporting).
Voir le tableau des 4 cas
Cinq mots à connaître :
- Bailleur : le propriétaire qui met le logement en location. À ne pas confondre avec le locataire, qui y habite et paie le loyer : pour lui, la réforme ne change rien.
- Plateforme agréée (anciennement appelée « PDP ») : une entreprise privée immatriculée par l’administration fiscale, qui reçoit et envoie les factures électroniques pour vous.
- E-reporting : l’envoi à l’administration des données de ventes faites à des particuliers ou à l’étranger, par votre plateforme.
- Assujetti à la TVA : toute personne qui exerce une activité économique de façon régulière. On peut être assujetti sans facturer de TVA, par exemple quand ses loyers sont exonérés.
- SIREN : le numéro à 9 chiffres qui identifie votre activité de loueur. C’est par lui que vos fournisseurs vous trouvent.
| Votre cas | TVA sur vos loyers | Recevoir des factures électroniques | Émettre des factures électroniques | E-reporting |
|---|---|---|---|---|
| Location meublée d’habitation classique : bail meublé, étudiant, colocation, meublé de tourisme sans services | Exonérée | Oui par prudence, depuis le 1er septembre 2026, si vous avez un SIREN (cas non tranché par l’administration : voir plus bas) | Non | Non |
| Para-hôtellerie : au moins 3 services sur 4 (petit-déjeuner, ménage régulier, linge de maison, accueil) | Soumise à TVA | Oui, depuis le 1er septembre 2026 | Oui, pour vos clients professionnels, à partir du 1er septembre 2027 | Oui, pour vos clients particuliers, à partir du 1er septembre 2027, avec les données de paiement |
| Résidence de services (étudiante, seniors, tourisme) louée à un exploitant par bail commercial | Soumise à TVA de plein droit quand vous louez à l’exploitant, sauf exceptions prévues par le BOFiP : vérifiez votre bail | Oui | Oui, vers l’exploitant, à partir du 1er septembre 2027. Si le gestionnaire établit vos factures à votre place, demandez-lui comment il s’organise | Non en principe : votre client, l’exploitant, est une entreprise, donc vos loyers passent par une facture électronique |
| Particulier ou société civile (SCI) en location nue d’habitation | Exonérée | Présumé non concerné, selon la fiche officielle | Non | Non |
Les dates d’émission ci-dessus sont celles des PME, TPE et micro-entreprises, ce qui est le cas de la plupart des loueurs en meublé. Le statut LMNP ou LMP ne change rien : c’est le type de location qui compte pour la TVA, pas votre régime d’impôt sur le revenu.
Ce que dit la fiche officielle, et ce qu’elle ne dit pas
En clair : l’administration ne dit pas clairement si un LMNP classique est concerné. Dans le doute, une plateforme gratuite pour recevoir ne coûte rien et vous couvre.
Exemple : un plombier répare la douche de votre studio meublé. Si c’est une petite entreprise, il devra vous envoyer sa facture en électronique à partir de septembre 2027, et elle arrivera sur votre plateforme.
Voir ce que dit exactement la fiche des impôts
La fiche « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé » (impots.gouv.fr, version septembre 2026) pose trois règles.
- Seuls les bailleurs assujettis à la TVA sont visés. « Tous les propriétaires bailleurs qui ont la qualité d’assujettis à la TVA sont dans le champ et sont concernés par la réforme. » Parmi ses exemples : « la location meublée de locaux d’habitation avec services para-hôteliers », c’est-à-dire avec au moins trois des quatre prestations suivantes : petit-déjeuner, ménage, linge de maison et accueil. Le BOFiP ajoute que le client doit pouvoir choisir un séjour de 30 jours au plus.
- Un particulier qui loue son bien est présumé non assujetti. « Tous les bailleurs ne sont pas nécessairement des assujettis », écrit la fiche. Elle rappelle la doctrine de l’administration (BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50) : « le particulier (ou la société civile) – non assujetti par ailleurs – qui loue un immeuble dont il est propriétaire, n’agit qu’à un titre privé et n’est donc pas un assujetti ». Cette présomption peut être écartée par celui qui place ses opérations « dans une logique économique » et fait reconnaître sa qualité d’assujetti.
- Un bailleur assujetti dont les loyers sont exonérés doit recevoir, sans émettre. « Les bailleurs assujettis dont les locations sont exonérées de la TVA n’ont pas d’obligation d’émission. » En revanche, « en réception, bien qu’exonérés, ils restent assujettis à la TVA et devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer également d’un numéro SIREN ». Il leur faut donc « choisir une plateforme agréée pour les réceptionner ».
Ce que la fiche ne dit pas. Le mot « LMNP » n’y figure pas. La fiche ne dit pas si un loueur en meublé en location classique (bail d’habitation, sans services) est assujetti, ni si la présomption du point 2 le couvre. Au 12/10/2026, nous n’avons trouvé aucun autre texte de l’administration qui tranche ce cas, qui est celui de la plupart des LMNP. La plupart des éditeurs et des cabinets considèrent que tout loueur en meublé qui a un SIREN doit recevoir.
La conduite prudente. Si vous avez un SIREN, inscrivez-vous sur une plateforme agréée gratuite pour la réception. Si l’administration vous considère comme assujetti, vous êtes en règle. Sinon, vous n’avez rien perdu. Vous n’avez rien à émettre pour des loyers exonérés.
Si vous êtes concerné, la réception vise les factures que vous recevez en tant que loueur de la part d’entreprises : artisan qui intervient dans le logement, conciergerie, gestionnaire, expert-comptable, achat de mobilier au nom de votre activité. Ces entreprises passent à l’émission électronique selon leur propre taille :
- les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) depuis le 1er septembre 2026 ;
- les PME, TPE et micro-entreprises à partir du 1er septembre 2027.
En 2026, vous recevrez donc probablement peu de factures électroniques, car la plupart de vos fournisseurs sont de petites entreprises. L’obligation d’être joignable, elle, existe déjà.
Et vos locataires ? Rien ne change pour eux. La réforme ne vise pas les documents adressés à des particuliers : vos quittances de loyer ne deviennent pas des factures électroniques.
Ce que vous devez faire, étape par étape
En clair : suivez les 5 étapes du dessin, dans l’ordre. Pour une location classique, tout se fait gratuitement.
Voir le détail de chaque étape
- Retrouvez votre numéro SIREN. Un loueur en meublé doit déclarer son activité pour être inscrit au répertoire Sirene. Votre SIREN figure sur votre avis de situation Sirene et sur annuaire-entreprises.data.gouv.fr. Si vous n’avez jamais fait cette déclaration, régularisez sur le guichet unique des formalités d’entreprise (formalites.entreprises.gouv.fr).
- Vérifiez le type de location. Location d’habitation sans services : exonérée. Trois services para-hôteliers ou plus : soumise à TVA. Résidence de services avec bail commercial : relisez votre bail ou demandez au gestionnaire.
- Choisissez une plateforme agréée. Pour une location classique, une offre gratuite suffit, car vous n’avez qu’à recevoir. Vérifiez que l’outil accepte un loueur en meublé lors de l’inscription.
- Prévenez votre expert-comptable ou votre logiciel LMNP. Il propose peut-être déjà une plateforme, ou peut récupérer vos factures depuis celle que vous avez choisie.
- Communiquez votre SIREN à vos fournisseurs habituels, pour qu’ils vous trouvent dans l’annuaire, le fichier qui indique à quelle plateforme envoyer vos factures.
Quelle plateforme pour un loueur meublé ?
Relevé du 11/10/2026. Toutes les plateformes ci-dessous figurent sur la liste officielle des plateformes agréées.
| Plateforme | Prix pour recevoir | Ce qui joue pour un LMNP | Point à vérifier |
|---|---|---|---|
| Indy | Gratuit (offre Essentiel) | Cite explicitement les LMNP. Propose aussi la comptabilité LMNP en payant (Autonomie à 24 € HT/mois payé à l’année, onglet SCI/LMNP) | Au 12/10/2026, sa page LMNP annonce la liasse 2031 et ses annexes 2033, sans dire quelle offre payante les inclut : demandez-le avant de payer |
| Tiime | Gratuit (offre Free) | Réception illimitée | Au 12/10/2026, sa page ne cite pas les LMNP parmi les statuts : vérifiez à l’inscription que le vôtre est accepté |
| Shine (site officiel) | Gratuit, même sans compte pro Shine | Réception sans limite | Au 12/10/2026, sa page ne cite pas les LMNP : vérifiez à l’inscription |
| Qonto Facturation (site officiel) | Gratuit, même sans compte pro Qonto | Réception incluse | Au 12/10/2026, sa page ne cite pas les LMNP : vérifiez à l’inscription |
| Abby | Gratuit (offre Basique) | Abby annonce la réception dans tous ses plans, y compris le gratuit | Au 12/10/2026, sa page ne cite pas les LMNP, et l’offre gratuite est présentée pour les micro-entreprises : vérifiez à l’inscription |
Si vous êtes en para-hôtellerie et que vous facturez beaucoup de clients particuliers, regardez surtout la gestion de l’e-reporting à partir de 2027 : Tiime et Indy l’annoncent dans leur offre gratuite. Pour comparer les plateformes plus en détail, voyez « Plateforme agréée gratuite : laquelle choisir ». Pour les logiciels de comptabilité LMNP (lmnp.ai, Decla, Indy, Jedéclaremonmeublé, Nopillo), voyez « Logiciel LMNP : le comparatif ».
Ce qui n’est pas encore tranché
Nous préférons vous le dire clairement : certains cas ne sont pas réglés noir sur blanc par l’administration.
- Le LMNP en location classique. La fiche ne dit pas s’il est assujetti, ni si la présomption de non-assujettissement le couvre (voir plus haut). Ce n’est donc pas une position écrite de l’administration : nous conseillons la réception par prudence.
- Le loueur sans SIREN. La fiche lie l’obligation au SIREN. Mais la déclaration d’activité est elle-même obligatoire pour un loueur en meublé : ne pas avoir de SIREN n’est pas une solution.
- Les résidences de services. Le gestionnaire (on dit aussi l’exploitant), c’est la société qui fait tourner la résidence étudiante, seniors ou de tourisme. Vous lui louez votre logement avec un bail commercial : elle trouve les occupants, s’occupe des services (ménage, linge, accueil) et vous verse un loyer. Comme c’est elle qui paie, elle rédige souvent la facture de loyer à votre place, avec votre accord (on parle d’auto-facturation). La fiche ne traite pas ce cas : demandez à votre gestionnaire comment il s’organise pour septembre 2027.
- La SCI qui loue en meublé n’est pas traitée par la fiche, qui ne cite la société civile qu’à propos de la présomption de non-assujettissement. Posez la question à votre expert-comptable.
Dans le doute, choisir une plateforme gratuite pour recevoir ne coûte rien et vous met en règle.
Et si vous ne faites rien ?
Pendant la phase de démarrage, l’administration annonce ne pas sanctionner les entreprises de bonne foi qui avancent dans leur mise en conformité. Ce n’est ni un report ni une suspension de l’obligation. Si vous n’avez pas choisi de plateforme, un fournisseur pourra vous envoyer sa facture par e-mail ou par courrier. Mais l’administration peut vous mettre en demeure de vous équiper, avec trois mois pour régulariser. Sinon, l’amende est de 500 €, puis, après une nouvelle mise en demeure de trois mois, de 1 000 €, et de nouveau 1 000 € tous les trois mois tant que rien ne change (loi de finances pour 2026).
Questions fréquentes
Un LMNP au micro-BIC est-il concerné par la facturation électronique ?
Oui, de la même façon qu’un LMNP au régime réel. Le régime d’impôt sur le revenu ne compte pas. Ce qui compte, c’est la TVA : en location d’habitation classique, vous n’avez au plus qu’à recevoir, ce que nous conseillons par prudence si vous avez un SIREN ; en para-hôtellerie, vous devrez aussi émettre et faire l’e-reporting à partir de septembre 2027.
Dois-je envoyer des factures électroniques à mes locataires ?
Non. Vos locataires sont des particuliers, et la réforme ne concerne pas les documents adressés aux particuliers. Si vos loyers sont exonérés, vous n’avez pas non plus d’e-reporting à faire.
Je loue sur Airbnb sans services : suis-je concerné ?
Pour vos loyers, non : une location meublée de tourisme sans au moins trois services para-hôteliers est exonérée de TVA. Par prudence, si vous avez un SIREN, prévoyez seulement de pouvoir recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs français.
Faut-il payer une plateforme agréée quand on est LMNP ?
Non. Pour recevoir, plusieurs plateformes agréées sont gratuites : Indy, Tiime, Shine, Qonto Facturation ou Abby. Vous ne payez que si vous voulez aussi la comptabilité ou la déclaration de vos revenus locatifs.
Le LMP est-il traité différemment du LMNP ?
Non, pas pour la facturation électronique. La différence entre LMNP et LMP joue sur l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales. Pour la réforme, seul le type de location compte : exonérée ou soumise à TVA.
Mis à jour le 12/10/2026.
Sources (consultées les 11 et 12/10/2026) :
- impots.gouv.fr, Fiche « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé » (PDF) (version septembre 2026, relue le 12/10/2026)
- BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50 (présomption de non-assujettissement du particulier qui loue son bien)
- impots.gouv.fr, À partir de quand suis-je concerné ? (16/01/2026)
- impots.gouv.fr, Je n’émets pas de facture, ou je facture sans TVA : suis-je concerné ? (16/01/2026)
- impots.gouv.fr, FAQ « Tout savoir sur la facturation électronique » (PDF)
- impots.gouv.fr, Guide pratique de démarrage au 1er septembre 2026 (PDF) (juillet 2026)
- impots.gouv.fr, Liste des plateformes agréées (22/09/2026)
- entreprendre.service-public.gouv.fr, Facturation électronique : les sanctions évoluent (20/02/2026)
- impots.gouv.fr, Dépliant « Loueurs en meublé non professionnels » (PDF) (édition février 2019, pour l’inscription au répertoire Sirene)
- BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 (version du 26/03/2025 : locations meublées, para-hôtellerie, locations à un exploitant)
- Pages des éditeurs : Indy, facturation électronique LMNP, Indy prix, Tiime facturation électronique, Shine facturation électronique, Qonto facturation électronique, Abby plateforme agréée