Logiciel LMNP : le comparatif 2026 (prix, gratuit, expert-comptable)

Les mots à connaître

• LMNP : loueur en meublé non professionnel. Vous l’êtes si vos loyers meublés restent sous 23 000 € TTC par an, ou sous les autres revenus d’activité de votre foyer.
• Micro-BIC : régime simple. Vous déclarez vos loyers, l’administration retire un abattement forfaitaire, et vous ne déduisez rien d’autre.
• Régime réel : vous déduisez vos vraies charges et vos amortissements. Il faut tenir une comptabilité et déposer une liasse fiscale.
• Amortissement : chaque année, vous déduisez une part du prix d’achat du logement et des meubles. Le terrain, lui, ne s’amortit jamais.
• Télétransmission : envoi de la liasse aux impôts par voie électronique, directement par le logiciel.

Ce qui a changé, et ce qui pourrait changer

Voir le tableau des changements

Sujet	Règle	Source
Plafonds du micro-BIC	Revenus 2025 : 77 700 € (abattement de 50 %) pour la location classique et le tourisme classé ; 15 000 € (abattement de 30 %) pour le tourisme non classé. Revenus 2026 : 83 600 € et 15 000 €.	service-public.gouv.fr, fiche F32744 vérifiée le 15/04/2026
Plus-value à la revente	Pour les ventes depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés : ils augmentent la plus-value imposable. Exception : certaines résidences gérées (étudiants, seniors).	FAQ LMNP d’impots.gouv.fr
Amortissements d’avant 2025	Ils sont aussi réintégrés lors d’une vente après le 15/02/2025, « quelle que soit la date de mise en location du bien », selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 24/03/2026.	Assemblée nationale, question écrite n° 10097
Réduction d’impôt pour frais de comptabilité	Supprimée. Elle s’est appliquée pour la dernière fois aux revenus 2024. Vos frais restent déductibles comme une charge au réel.	BOFiP, actualité du 18/06/2025 ; impots.gouv.fr
Projet de loi de finances pour 2027	Le projet déposé le 01/10/2026 prévoit de plafonner l’amortissement déductible des LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer. Ce n’est pas encore voté.	economie.gouv.fr, 07/10/2026

Sur ce projet, des sites spécialisés rapportent deux points de plus, au 12/10/2026 : un plafond plus bas pour les meublés de tourisme (1,5 % et 5 000 €), et un amendement adopté en commission des finances le 08/10/2026 qui sortirait les baux d’habitation et les baux mobilité du plafond. La page de présentation du ministère ne les mentionne pas. Rien n’est définitif avant la publication de la loi au Journal officiel. Nous mettrons cette page à jour.

Facture électronique : le cas des loueurs meublés est traité à part, ici : « Facturation électronique et LMNP ».

Au micro-BIC, avez-vous besoin d’un logiciel ?

Voir le détail : comment et quand opter pour le réel

Non. Vous indiquez le montant brut de vos loyers sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, avec votre déclaration de revenus. Un logiciel LMNP ne sert qu’au régime réel.

Le réel s’applique de plein droit au-delà des plafonds. En dessous, c’est une option que vous choisissez. Elle vaut un an et se renouvelle ensuite d’elle-même chaque année, sauf si vous y renoncez.

Jusqu’à quand opter ? Pour être au réel sur une année, optez au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente. Pour vos revenus 2027, c’est donc la date limite de votre déclaration des revenus 2026, au printemps 2027. Si vous avez commencé à louer en 2026, la doctrine de l’administration prévoit que l’option pour cette première année peut être exercée jusqu’à la date de dépôt, en 2027, de la déclaration de 2026. L’option se fait par une lettre datée et signée adressée à votre service des impôts des entreprises (le SIE), ou par la messagerie sécurisée de votre espace professionnel (BOFiP).

Attention : une fiche d’impots.gouv.fr de mars 2025 donne un exemple contraire à sa propre règle (option pour 2025 possible jusqu’en mai-juin 2026). Nous retenons la règle du BOFiP, confirmée par la fiche F32744 de service-public.gouv.fr, plus récente (avril 2026).

Ce qu’un logiciel LMNP doit faire

Avant de payer, vérifiez cinq points :

1. La liasse complète : la 2031 et les annexes 2033 (bilan, compte de résultat, immobilisations, amortissements).
2. La télétransmission incluse, sans supplément.
3. Le tableau d’amortissement par composants : gros œuvre, toiture, installations, meubles, chacun avec sa durée.
4. Le report sur la 2042-C-PRO : le logiciel doit vous dire quels montants recopier.
5. Le prix quand vous avez plusieurs logements : certains tarifs sont fixes, d’autres augmentent par logement.

Le comparatif en un tableau

Voir le tableau des 8 solutions

Prix relevés le 11/10/2026 sur les pages tarifs des éditeurs, par année de déclaration.

Solution	Prix affiché	Pour 1 logement	Pour 3 logements	Expert-comptable inclus
impots.gouv.fr (espace professionnel)	gratuit	0 €	0 €	non
lmnp.ai Autonomie	179 € par an, quel que soit le nombre de biens (HT ou TTC non précisé sur sa page au 12/10/2026)	179 €	179 €	non
Decla	219 € TTC (mode simplifié) ou 249 € TTC (mode FEC), quel que soit le nombre de biens	219 € TTC	219 € TTC	non
Indy (Autonomie, onglet SCI/LMNP)	24 € HT par mois payé à l’année (288 € HT/an), ou 32 € HT au mois	288 € HT	288 € HT	en option, prix non affiché
JD2M Essentielle	299 € TTC par liasse, quel que soit le nombre de logements	299 € TTC	299 € TTC	non
lmnp.ai Expert	249 € + 108 € par bien (HT ou TTC et périodicité non précisés sur sa page au 12/10/2026)	357 €	573 €	oui, liasse signée
Nopillo	599 € TTC par an, + 100 € par logement en plus	599 € TTC	799 € TTC	accompagnement par des « experts LMNP » ; au 12/10/2026, sa page ne dit pas s’il s’agit d’experts-comptables
JD2M Intégrale	629 € TTC, + 120 € par logement en plus	629 € TTC	869 € TTC	oui, l’expert-comptable répond de la liasse

Le FEC est le fichier des écritures comptables que l’administration peut vous demander en cas de contrôle.

Attention aux prix « après déduction ». JD2M et Nopillo affichent aussi un prix plus bas, calculé avec un taux d’imposition de 30 %. Cela suppose que vos frais diminuent votre bénéfice imposable de l’année. Si vos amortissements ramènent déjà ce bénéfice à zéro, l’économie de l’année est nulle.

Les solutions, une par une

impots.gouv.fr : l’option gratuite

Au régime simplifié, vous pouvez remplir la 2031 et les annexes 2033-A à 2033-G en ligne dans votre espace professionnel, puis la déposer. C’est gratuit. En revanche, le site ne calcule rien pour vous : ventilation terrain et construction, composants, durées, plafond des amortissements.
Pour qui : un loueur à l’aise avec la comptabilité, sur un dossier simple déjà en place.
Défaut : une erreur d’amortissement se répète d’année en année, et elle compte de nouveau à la revente.

Un cabinet d’expertise comptable classique

Utile pour un montage complexe : indivision, société, passage au statut de loueur professionnel, vente prévue. Le prix se fait sur devis. Comparez-le aux formules « expert » ci-dessus.

Lequel choisir : l’arbre de décision

• Vous êtes au micro-BIC et ne passez pas au réel → aucun logiciel.
• Réel, un seul logement, vous aimez les chiffres → impots.gouv.fr (gratuit), ou lmnp.ai Autonomie ou Decla pour les calculs d’amortissement.
• Réel, plusieurs logements, vous faites vous-même → un prix fixe : lmnp.ai Autonomie, Decla ou JD2M Essentielle.
• Première année au réel (achat, frais de notaire, découpage par composants) ou besoin d’une signature → lmnp.ai Expert, JD2M Intégrale ou Nopillo.
• Vous êtes déjà client Indy pour une autre activité → Indy.
• Location soumise à la TVA (avec services para-hôteliers) → vérifiez que la déclaration de TVA est incluse (c’est le cas chez Decla).
• Meublé de tourisme → suivez le vote du budget 2027 avant d’acheter un abonnement de plusieurs années.

Le calendrier 2026-2027

Date	Ce que vous faites
Dans les 15 jours après la 1re location	Déclarer l’activité sur le guichet unique des formalités d’entreprise (formalites.entreprises.gouv.fr, géré par l’INPI) pour obtenir un numéro SIRET, à reporter sur la déclaration
Avant le 31/12/2026	Choisir l’outil, rassembler factures, prêts et actes de 2026
Printemps 2027	Date limite pour l’option au réel valant pour 2027 : la date limite de dépôt de votre déclaration des revenus 2026 (publiée au printemps par impots.gouv.fr)
Mai 2027	Dépôt de la liasse 2031 des revenus 2026. La règle : le 2e jour ouvré après le 1er mai, + 15 jours si elle est télétransmise. En 2026, la date était le 4 mai. La date exacte de 2027 sera publiée au printemps par impots.gouv.fr
Avril à juin 2027	Déclaration de revenus : report des montants sur la 2042-C-PRO

Les pièges à éviter

1. Croire aux « deux tiers remboursés ». La réduction d’impôt pour frais de comptabilité n’existe plus depuis les revenus 2025.
2. Amortir le terrain. Seule la construction s’amortit. La part du terrain doit être retirée du prix.
3. Oublier le plafond annuel. L’amortissement déduit chaque année ne peut pas dépasser les loyers moins les autres charges. Le surplus se reporte sur les années suivantes.
4. Oublier la revente. Depuis 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.
5. Payer un abonnement mensuel toute l’année pour une déclaration annuelle, sans comparer avec un prix par déclaration.
6. Rater l’option pour le réel, puis payer un logiciel dont on n’a pas besoin.

FAQ

Existe-t-il un logiciel LMNP gratuit ?

La seule solution gratuite de bout en bout est l’espace professionnel d’impots.gouv.fr, où vous remplissez la liasse vous-même. Decla et lmnp.ai se laissent essayer gratuitement, mais le dépôt de la déclaration est payant.

Logiciel LMNP ou expert-comptable ?

Un logiciel suffit souvent quand le dossier est en place. Un expert-comptable se justifie la première année au réel, quand vous avez plusieurs logements, ou quand vous préparez une vente. Les offres mixtes (lmnp.ai Expert, JD2M Intégrale) se situent entre les deux.

Quand faire sa déclaration LMNP en 2027 ?

La liasse 2031 des revenus 2026 se dépose en mai 2027, avec 15 jours de plus si elle est télétransmise. La date exacte sera publiée au printemps par impots.gouv.fr. Les montants se reportent ensuite sur la déclaration de revenus du printemps.

Faut-il un logiciel au micro-BIC ?

Non. Vous reportez le montant brut de vos loyers sur la 2042-C-PRO. L’administration applique elle-même l’abattement.

Que change la loi de finances 2025 pour les LMNP ?

À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, pour les ventes depuis le 15/02/2025. La réduction d’impôt pour frais de comptabilité a aussi disparu.

L’adhésion à un centre de gestion agréé est-elle obligatoire ?

Non, selon impots.gouv.fr. Depuis 2025, son coût est une simple charge déductible.